При вартості квартири до 80-100 тисяч доларів послуги ріелтора в середньому кожній стороні обійдуться в 1 000 доларів. 700 тисяч тенге – це величезні гроші. Їх можна було б заплатити, якби вони давали щось важливе для обох сторін, але в моєму досвіді це не підтвердилося. Алматинские ріелтори вважають, що їх обов’язок – просто пошук житла за заданими параметрами. Вони відкривають ті ж сайти з оголошеннями і так само дивляться квартири, потім пропонуючи вам. Причому за кожен виїзд з вами на перегляд беруть 1 000-2 000 тенге – коли варіантів багато, то виходить кругленька сума. Хочу порекомендувати купити квартиру
Люди думають, що ріелтори роблять попередній огляд, що заощадить вам час. Нічого подібного. Коли ти заходиш разом з ними до квартири, то найчастіше розумієш, що вони тут у перший раз. Так що можна відібрати і подивитися всі варіанти самому. Або ж оформлення нового житла. Покупець думає, що ріелтор виконає всі операції. Але вони лише повідомляють, де знаходиться та чи інша служба і порядок її роботи, а скрізь покупець їздить сам. Ріелтори вважають, що як тільки документи оформлені – робота закінчена. Я ще не зустрічав в договорах пункту про відповідальність, якщо квартира виявиться в арешті чи з’являться спадкоємці. Якщо проблеми виникнуть, то вирішувати їх доведеться самому. Саме тому я вважаю, що вартість їх послуг необґрунтовано висока. Один раз я скористався їхніми послугами, а далі діяв самостійно. Звичайно, допомога ріелтора потрібна, якщо людина переїхала з іншого міста і зовсім не орієнтується в районах, інфраструктури, логістики. Але все одно є конфлікт інтересів: клієнт хоче, щоб ріелтор підібрав йому максимально підходящий варіант, ріелтор ж орієнтований на швидкість – чим більше угод він закрив, тим більше він отримає, його заробіток залежить від кількості, а не якості. Багато людей змушені платити ріелторам, тому що сьогодні 80-90 відсотків житла на ринку продають через агентства. Навіть якщо продавець хоче продати квартиру самостійно, то вони будуть нав’язливо надзвонювати: “А давайте ми вашу квартиру теж будемо продавати?
Якщо ми продамо, то ви нам 1 000 доларів? Ні? Ну тоді ми будемо продавати дорожче на 1 000 доларів відразу”. Продавці часто погоджуються, тому що нічого не втрачають. А покупці перебувають у безвихідному становищі, тому що ніяк не можуть обійти “спеціаліста”. Урок № 2: “Знайти досвідченого нотаріуса” Важливо знайти доброго, досвідченого нотаріуса, якому ви дійсно довіряєте. Адже він – гарант вашої угоди. Грамотний фахівець зможе проконсультувати вас по всім тонкощам угоди, зверне вашу увагу на підозрілі моменти. І саме у нього по домовленості будуть зберігатися документи до повного взаєморозрахунку. Кращий варіант – покластися на рекомендації друзів, колег, які раніше укладали угоди у цього нотаріуса. Крім укладення договору про купівлю-продаж, у нотаріуса можна підписати додаткову угоду меблів, техніки, паркінгу. Буває, що продавці квартири обіцяють подарувати їх або виставляють ціну з їх урахуванням, а після передачі грошей забувають про це. Або міняють предмети інтер’єру на більш прості. Щоб не було суперечок, можна укласти додаткову угоду, яка також завірити нотаріус. Урок № 3: “Сформулювати запит” Важливо максимально точно сформулювати, яку квартиру, в якому районі, з якими параметрами ви хочете. Тоді вийде, що у вас не 300 пропозицій, а 8-10 варіантів.
По-хорошому, щоб їх подивитися, потрібно 2-3 повних робочих дня. Якщо є чітке розуміння і повна фінансова готовність купити квартиру можна за 10 днів. Останню квартиру я вибирав так: пішки приходив у зацікавив мене район після 17.00 або у вихідний день, сідав на лавку у дворі і на смартфоні дивився оголошення. Відразу ж дзвонив: “Ви вдома? Я зараз зайду?” Це дозволяє побачити велику кількість квартир за один день. Якщо ж домовлятися точково, то ті ж самі 5 квартир можна розтягнути замість одного вечора на тиждень. Крім того, пересуваючись пішки по району планованого проживання, можна дізнатися набагато більше про своїх майбутніх сусідів. Урок № 4: “Обрати спосіб передачі грошей” Далі потрібно максимально детально домовитися з продавцем про порядок взаєморозрахунків. Є три варіанти: готівкою, за безготівковим розрахунком в банку – переказом на рахунок або шляхом поповнення депозиту, через банківську комірку. У кожного є свої плюси і мінуси, до кожного потрібно підготуватися. Але знайти влаштовує обидві сторони спосіб можливо. Плюси готівки – гроші передаються у присутності нотаріуса, він підтверджує, що гроші були передані в його присутності. Мінуси – про місце і час передачі грошей, як правило, знають не тільки самі учасники угоди, але і їхні знайомі. Пересуватися по місту з кількома десятками мільйонів тенге небезпечно. Будинки сейфи теж є далеко не у всіх. При безготівковому розрахунку плюси – у вас є документальне підтвердження про переказ грошей. Мінуси – існує багато підводних каменів: можливі комісія при перекладі, відсоток при переведенні в готівку або штраф за дострокове зняття з депозиту, якщо терміново знадобилися гроші. Важливо вивчити пропозиції на банківському ринку, вибравши, що підходить вам, і продавцю. Осередок в банку – той варіант, яким завжди користувався я. Це розрахунок готівкою, але при цьому забезпечує безпеку угоди банк. Я оплатив місяць оренди комірки – менше 5 000 тенге в місяць.
Вона маленька – формату А4, висотою сантиметрів 10. Цього достатньо, щоб зберігати будь-яку суму грошей. Продавець також орендував комірку у цьому ж відділенні банку. Ми підписали договір у нотаріуса, всі документи залишились у нотаріуса, і поїхали в банк. Якщо з продавцем не розрахувалися, то він може повернутися до нотаріуса і забрати документи на нерухомість. Після ми удвох повернулися в контору і підтвердили, що гроші передані. Гроші – продавцю, документи – покупцеві. Покупець забирає документи і їде оформлятися далі. Урок № 5: “Самостійно перевірити чистоту документів” Важливо, що перевіряти чистоту документів на квартиру треба самому, краще – перед самою угодою. У ріелторів немає особливих механізмів для цього, тобто спеціальної гарантії чистоти угоди за участю в ній ріелтора не існує. В момент продажу квартири продавець особисто бере в ЦОНе довідку про відсутність обтяження (несплачених податків, арештів на нерухомість, кредитів, загрози конфіскації майна у зв’язку з кримінальним переслідуванням продавця або шлюборозлучного процесу), вона діє лише один день. Будь-які права на квартиру третіх осіб видно в довідці.
Проте ризик є і тут: довідку можна отримати день у день рано вранці, в обід закласти квартиру, а ввечері оформити угоду про продаж. Тому важливо за довідкою їхати разом з продавцем і брати довідку безпосередньо перед укладенням угоди. Тобто – разом ЦОН, відразу ж разом до нотаріуса. При цьому важливо, щоб документи на квартиру у продавця були з собою – чи були випадки, коли одну квартиру встигали продати двом клієнтам в один день. Є ще такий момент: ви отримуєте договір купівлі-продажу житла після розрахунку, але стаєте власником тільки після реєстрації в органах юстиції. Є буферна зона, коли ви гроші віддали, але власником ще не стали. Раніше підстрахуватися можна було, заплативши 10 000 тенге за прискорене оформлення угоди, тобто звівши до мінімуму буферну зону. А зараз нотаріуси отримали доступ до єдиної бази ЦОНов, юстиції.
І в момент укладання угоди почали ставити відмітку, що квартира фактично продана. Ви ще не власник, але в базі інформація про операції з квартирою вже є. Урок № 6: “Не зациклюватися на одному варіанті” Це один з найважливіших пунктів: якщо що-то в історії квартири бентежить, то краще відмовитися від її покупки. Наприклад, якщо людина купила квартиру 30 днів тому, а зараз продає. Може бути, він і не шахрай, але, наприклад, зрозумів, що сусіди – наркомани і спокійного життя тут не буде. А може бути, і шахрай – квартира могла пройти ланцюжок переоформлень, щоб замести сліди. Вам можуть розповісти будь-яку історію, пояснює ситуацію, що склалася. Слухати краще тільки себе і логіку. Менше ризиків, якщо права власності у продавця виникли за договором купівлі-продажу, а не за дарчою, договором спадкування або придбання шляхом обміну. Один з варіантів – багатий чоловік подарував дружині квартиру, при розлученні хоче анулювати дарчу, а вона вже продала нерухомість. Сьогодні у покупців немає ризиків з прописаних в квартирі мешканцями, в тому числі неповнолітніми. Коли стаєш власником, то йдеш у ЦОН і автоматично всіх виписують.
Раніше ж людини не можна було виписати в нікуди, був контроль. Чим старше первинні документи на квартиру – тим краще. Для старого житла – це договір приватизації, на якому стоять дві печатки – кругла і квадратна: відділу БТІ (ЦОНов тоді не було) і органу юстиції. Якщо житло купується в новобудові, то первинними документами можуть бути свідоцтво на право власності (видається будівельною компанією або банком – співвласником житлового комплексу), документ про пайову участь або документ купівлі-продажу. Коли мова йде про дублікатах будь-яких документів, то це теж привід насторожитися.
